Buscamos tres constructoras de tu zona, conseguimos que te presupuesten y te ponemos los tres presupuestos en una tabla capítulo a capítulo. Ves qué lleva cada uno, qué le falta y en qué plazo.
Y si todavía no tienes proyecto, empezamos por buscarte ingeniería o estudio.
Te llamamos y te decimos claro si te compensa o no. Si vas muy pronto, te lo decimos y volvemos más adelante.
Sin riesgo. Si después de la primera ronda crees que no te sirve, te devolvemos los 290 €.
Cuatro a seis semanas por ronda: una semana para elegir a quién pedir, quince días de plazo para que presupuesten y una semana para ordenarlo y repasarlo contigo.
Cada contratación es una ronda: una para el proyecto, otra para la constructora, otra por cada lote si troceas la obra.
Tres presupuestos reales de la misma nave: misma parcela, mismo proyecto, mismas mediciones. Míralos antes de mirar el importe.
| Capítulo | Empresa A | Empresa B | Empresa C |
|---|---|---|---|
| Protección contra incendios (PCI) | 17.600 € | No lo incluye | 18.900 € |
| Urbanización de parcela | 21.500 € | No lo incluye | 22.800 € |
| Solera fratasada con cuarzo | 26.500 € | 17.000 € reglada | 27.900 € |
| Resto de capítulos | 261.900 € | 251.900 € | 273.600 € |
| + PCI, al precio de las otras | — | 18.250 € | — |
| + Urbanización, al precio de las otras | — | 22.150 € | — |
| + Fratasado, al precio de las otras | — | 10.200 € | — |
| PEC sin IVA | 327.500 € | 268.900 € | 343.200 € |
La empresa B parecía 58.600 € más barata. Contando las tres partidas que no había presupuestado, la diferencia real era de 8.000 €. Los otros 50.600 € son capítulos que hay que ejecutar igual.
Estos son los capítulos que tiene que recoger un presupuesto completo. Los marcados son los que con más frecuencia faltan en uno de los tres, y los que después reaparecen a mitad de obra como precios contradictorios.
se cae Capítulos que con más frecuencia faltan en una de las tres ofertas, según los comparativos que hemos hecho.
La diferencia entre dos presupuestos puede ser solo que uno te da el presupuesto de ejecución material y el otro el de contrata. Son diecinueve puntos.
La suma de todos los capítulos: materiales, mano de obra y maquinaria.
Estructura de la constructora, seguros, avales, oficina técnica.
El margen de la empresa. Suele venir agregado con los gastos generales.
Es el importe que hay que comparar entre ofertas. Y el que casi nadie confirma.
Lo que sale de tu cuenta. Deducible si la nave es para tu actividad.
Los porcentajes de gastos generales y beneficio industrial son los de referencia de obra pública. En obra privada cada constructora aplica los suyos y muchas veces ni los separa: por eso dos ofertas con el mismo PEM pueden acabar en PEC distintos. Aparte del PEC van el proyecto, la dirección facultativa, la licencia y el ICIO.
Órdenes de magnitud para que puedas leer un presupuesto sin depender de nadie. No son un precio: son la referencia contra la que contrastar lo que te manden.
| Concepto | Orden de magnitud | Qué conviene saber |
|---|---|---|
| Estructura, cubierta y cerramientos | 200 – 300 €/m² | Es el núcleo del PEM. Metálica sale por debajo de prefabricada de hormigón. |
| Cimentación | Según geotécnico | Zapatas y riostras. Un terreno malo puede multiplicar esta partida. |
| Solera fratasada con cuarzo | 22 – 30 €/m² | Reglada sale bastante menos y no sirve igual. Mira siempre el acabado. |
| Urbanización de parcela | Según superficie libre | Viales, aceras, aparcamiento, cerramiento y pluviales. Se olvida a menudo. |
| Protección contra incendios | Según nivel de riesgo | RD 164/2025. Sectorización, detección, BIE y protección de estructura. |
| Acometidas | Muy variable | Luz, agua, saneamiento y telecos. Si están lejos, cambia el presupuesto entero. |
| Estudio geotécnico | 900 – 2.500 € | Fuera del PEC. Va antes del proyecto, no después. |
| Proyecto y dirección facultativa | 4 – 7 % del PEM | Fuera del PEC. Ingeniería industrial o estudio de arquitectura. |
| ICIO | Hasta 4 % del PEM | Fuera del PEC. Tipo máximo legal; cada ayuntamiento fija el suyo por ordenanza. |
| Tasa urbanística municipal | 0,5 – 2 % del PEM | Fuera del PEC. Va aparte del ICIO, no lo sustituye. |
| Licencia de actividad y legalizaciones | Según instalaciones | Fuera del PEC. La lleva la ingeniería, después de la obra. |
Las filas sombreadas quedan fuera del presupuesto de la constructora. Es donde más sustos se lleva la gente: se compara el PEC de tres ofertas y se olvida que proyecto, licencia e impuestos van encima. Cifras orientativas de 2026 sobre las obras que hemos comparado; el precio real depende de la zona, del terreno y de qué capítulos entren.
Si pides precio sin tener esto resuelto, lo que te devuelvan serán estimaciones, no presupuestos. Y no vas a poder compararlas.
Si ya tienes tres presupuestos encima de la mesa, empieza por aquí. Con responder a estas diez ya verás si son comparables o no.
Los 290 € y los 390 € son por ronda: si te buscamos primero ingeniería y después constructora, son dos. En una nave de 300.000 € de PEC con dos rondas son unos 2.860 €.
También cobramos de las empresas que se llevan el trabajo, y lo contamos entero en cómo cobramos.
Los capítulos que hay más arriba, con mediciones y precios unitarios, y una línea que diga si el importe es PEM o PEC y si lleva IVA.
Si falta cualquiera de esas tres cosas —mediciones, tipo de importe o IVA— el presupuesto no es comparable con otro, aunque los dos parezcan completos.
En las obras que hemos comparado, estructura, cubierta y cerramientos se mueven entre 200 y 300 €/m² de PEM. La nave terminada, urbanizada y legalizada acaba bastante por encima.
El €/m² aislado no sirve para decidir: dos presupuestos con el mismo €/m² pueden medir cosas distintas, y uno puede darte PEM y otro PEC. Y encima del PEC van proyecto, dirección facultativa, licencia, ICIO y tasa.
El ICIO tiene un tipo máximo del 4 % del PEM por ley, y cada ayuntamiento fija el suyo por ordenanza. Encima va la tasa urbanística municipal, que es un tributo distinto y suele moverse entre el 0,5 y el 2 %.
Si alguien te dice que la licencia es «un 5 %», o está sumando las dos cosas sin decirlo o se está equivocando.
Es el mejor momento. Tres constructoras solo dan importes comparables si presupuestan sobre el mismo proyecto y las mismas mediciones.
Si aún no tienes técnico, empezamos por ahí: te buscamos ingenierías industriales o estudios de arquitectura que hayan hecho naves por tu zona y comparas honorarios y plazos igual que después compararás la obra.
Los dos pueden firmarlo. El uso industrial es grupo b) del artículo 2 de la LOE y la competencia va por especialidad.
En la práctica la mayoría de naves las proyecta una ingeniería industrial, que además lleva la legalización de instalaciones, el proyecto de PCI y la licencia de actividad. El estudio de arquitectura entra sobre todo cuando hay peso de oficinas, implantación urbana o singularidad.
Sí, y es un caso muy habitual. Los pasamos a una tabla capítulo a capítulo y te decimos qué le falta a cada uno. Sale en una semana.
Lo que no podemos arreglar del todo es lo que ya viene mal medido: si las tres presupuestaron sin un proyecto común, en algunos capítulos solo podremos señalar que no son comparables.
No. La tabla no opina: pone qué ha presupuestado cada empresa y qué capítulos le faltan.
Lo técnico lo decides con tu ingeniería o tu arquitecto. El contrato lo firmas con la constructora, no con nosotros.
Sí, y lo decimos abiertamente. Nos pagan un 1 % si ganan la obra, el mismo porcentaje para las tres. Con las ingenierías y los estudios es un 8 % de sus honorarios, también igual para todos.
Eso no sube lo que pagas tú. Lo explicamos entero aquí, con todas las cifras y un ejemplo.
